03.12.2018

Риски арендодателя при строительстве здания арендатором на арендуемом земельном участке

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При этом суды приходят к выводу, что если на земельном участке расположен объект, обладающий признаками недвижимого имущества, перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; ввиду нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного на законных основаниях, статья 622 ГК РФ не подлежит применению к данным правоотношениям и не может служить основанием для возложения на Арендатора обязанности по освобождению земельного участка, независимо от регистрации права собственности на объект строительства и прекращения договора аренды земельного участка (см.. например, Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435 по делу № А75-1347/2017).
То есть, при прекращении договора аренды земельного участка Общество не сможет требовать от арендатора освобождения земельного участка, если арендатором на нем возведен на законных основаниях объект недвижимого имущества.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
То есть арендатор после расторжения договора аренды будет иметь право пользоваться земельным участком, расположенным под возведенной недвижимостью, независимо от желания бывшего арендодателя.
В силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Указанный порядок предусмотрен ст. 250 ГК РФ: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу).
То есть, прежде чем продать земельный участок, на котором расположено здание, собственник земельного участка должен предложить арендатору (бывшему арендатору) приобрести данный участок на тех же условиях, на которых он будет продавать его третьим лицам.
Нарушение преимущественного права покупки дает собственнику здания на проданном участке право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Несмотря на то, что ст. 25 ГК РФ не урегулировано преимущественное право аренды, но в данном случае, по нашему мнению, оно будет рассматриваться идентично преимущественному праву купли-продажи. То есть, прежде чем сдать земельный участок в аренду третьим лицам собственник земельного участка обязан будет предложить арендатору (бывшему арендатору) взять в аренду данный участок на тех же условиях, на которых он будет сдавать его в аренду третьим лицам.